Kiến nghị tháo gỡ vướng mắc đất đai cho doanh nghiệp cổ phần hóa

TP. Hồ Chí Minh hiện có hơn 1.000 doanh nghiệp được cổ phần hóa theo chủ trương, trong đó phần lớn quản lý quỹ đất có nguồn gốc công trước khi chuyển đổi mô hình. Ảnh: Internet

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế - Tài chính Quốc hội và các Bộ (Nông nghiệp và Môi trường, Tài chính, Tư pháp) bổ sung khoản 2a vào sau khoản 2 Điều 10 của “dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai”.

Việc bổ sung quy định nhằm tháo gỡ các "nút thắt" với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước chưa lập phương án sử dụng đất, hoặc phương án sử dụng đất chưa đúng quy định trong giai đoạn 2007-2021.

Theo HoREA, TP. Hồ Chí Minh hiện có hơn 1.000 doanh nghiệp được cổ phần hóa theo chủ trương, trong đó phần lớn quản lý quỹ đất có nguồn gốc công trước khi chuyển đổi mô hình.

Tuy nhiên, suốt nhiều năm qua, việc giải quyết các thủ tục liên quan đến đất đai như gia hạn, chuyển mục đích sử dụng đất… vẫn thiếu quy định thống nhất, dẫn tới lúng túng trong thực hiện.

Nhiều quy định pháp luật còn chồng chéo khiến các cơ quan chức năng không dám ký, không dám giải quyết do sợ “rủi ro pháp lý”. Hệ quả là hàng loạt khu đất của doanh nghiệp cổ phần hóa rơi vào tình trạng không thể khai thác, sử dụng, gây lãng phí nguồn lực.

Dẫn chứng trường hợp Công ty cổ phần Phát triển Địa ốc Sài Gòn 5, HoREA cho biết, doanh nghiệp có nguồn gốc từ doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, nhưng tới 99,7% cổ phần vẫn thuộc sở hữu nhà nước, chỉ có 0,22% cổ phần thuộc sở hữu của cán bộ, công nhân viên. Do thiếu cơ sở pháp lý rõ ràng, công ty nhiều năm qua không thể sử dụng quỹ đất để đầu tư phát triển dự án.

Theo HoREA, trước năm 2007, khi Nghị định số 109/2007/NĐ-CP được ban hành, pháp luật chưa có quy định bắt buộc lập “phương án sử dụng đất” trong quá trình cổ phần hóa. Từ năm 2007 đến trước năm 2021, dù quy định đã xuất hiện nhưng văn bản hướng dẫn chi tiết lại chưa có.

Phải tới khi Nghị định số 140/2020/NĐ-CP và Thông tư số 03/2021/TT-BTNMT được ban hành, Bộ Tài nguyên và Môi trường khi đó mới có hướng dẫn cụ thể về lập và phê duyệt “phương án sử dụng đất”.

Điều này dẫn đến thực tế, hầu như toàn bộ doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa giai đoạn 2007–2021 đều không có phương án sử dụng đất được phê duyệt.

Cũng theo HoREA, mặc dù Luật Đất đai 2024 cho phép người sử dụng đất – bao gồm doanh nghiệp cổ phần hóa – được quyền chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng hiện đang tồn tại nhiều quan điểm trái chiều.

Do Luật Đất đai 2024 và các nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành chưa quy định cụ thể nên các địa phương “lúng túng”, “không dám giải quyết” nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước nên quỹ đất này chưa thể đưa vào khai thác, sử dụng hiệu quả được, dẫn đến tình trạng “lãng phí nguồn lực đất đai”.

Theo Chủ tịch HoREA, việc bổ sung quy định này vào dự thảo Nghị quyết nhằm tạo hành lang pháp lý cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước trong giải quyết thủ tục đất đai, khơi thông nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế xã hội, nhất là giúp giải quyết dứt điểm các tồn đọng, vướng mắc về sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất của các doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước trong giai đoạn lịch sử 2007-2021.

Đồng thời, tạo nguồn thu cho ngân sách, thông qua cơ chế truy thu nghĩa vụ tài chính, đồng thời hạn chế tình trạng “xí phần đất công” không thông qua đấu giá, đấu thầu và ổn định tình trạng pháp lý, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước đã và đang sử dụng đất phù hợp quy hoạch.

Về vấn đề này, ngày 5/9/2025 UBND TP. Hồ Chí Minh cũng đã có Văn bản số 1598/UBND-ĐT gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Nông nghiệp và Môi trường “V/v góp ý dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai”, tại Mục 3 phần II đã có ý kiến “về sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa” với nội dung đề xuất tương tự như đề xuất của Hiệp hội, nhằm tháo gỡ các vướng mắc.